Permesso a costruire, Comuni e Regioni possono annullarlo | Le ragioni sono molteplici: si rischia anche dopo 10 anni

Comuni e Regioni possono revocare il permesso di costruire anche a distanza di anni, ma solo in presenza di gravi irregolarità.

I titoli edilizi sono autorizzazioni rilasciate dalle autorità competenti per permettere la costruzione, la modifica o la demolizione di edifici. Tra i principali titoli edilizi ci sono il permesso di costruire, la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) e la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA).

Il permesso di costruire è necessario per interventi di maggiore rilevanza, come nuove costruzioni o ristrutturazioni importanti. La SCIA e la CILA, invece, sono richieste per lavori di minore impatto, come ristrutturazioni interne o modifiche che non alterano la volumetria.

Ogni titolo edilizio deve rispettare le normative urbanistiche locali e i regolamenti edilizi. Le autorizzazioni sono soggette a controlli, e in caso di irregolarità, l’amministrazione può intervenire in autotutela per annullare il titolo.

L’annullamento può avvenire entro un termine stabilito dalla legge, solitamente 12 mesi, a meno che non emergano gravi irregolarità o falsità. Tuttavia, è fondamentale considerare anche il legittimo affidamento del privato che ha ottenuto il titolo.

Requisiti per l’annullamento d’ufficio di un titolo edilizio

Perché l’Amministrazione comunale possa annullare d’ufficio un titolo edilizio, anche a distanza di anni dal suo rilascio, è necessario che esistano specifiche ragioni di interesse pubblico, concrete e attuali, che ne giustifichino il ritiro. Inoltre, bisogna tener conto dell’affidamento maturato dal titolare del permesso, il quale potrebbe aver agito legittimamente sulla base di quanto autorizzato. Senza motivi validi o incongruenze riscontrabili nelle dichiarazioni o nei progetti del privato, il Comune non può esercitare l’autotutela oltre i termini previsti dalla legge.

Il Consiglio di Stato, nella sentenza del 3 settembre 2024, n. 7367, ha chiarito che l’annullamento d’ufficio di un permesso di costruire deve avvenire entro un termine ragionevole, non superiore a 12 mesi dal rilascio. Tuttavia, in presenza di elementi sufficienti, come dichiarazioni false o irregolarità nei progetti, l’annullamento può avvenire anche oltre questo termine. Nella sentenza in esame, è stato rigettato il ricorso presentato dopo quasi 10 anni, in quanto non esistevano interessi pubblici prevalenti né falsità nelle dichiarazioni del privato.

Limiti temporali e condizioni per l’intervento in autotutela

L’annullamento di un titolo edilizio a distanza di molti anni può essere giustificato solo in presenza di illegittimità evidenti e di un interesse pubblico attuale alla sua revoca. Il Comune non può agire in autotutela in modo arbitrario o dopo un lungo periodo senza ragioni valide. La giurisprudenza sottolinea come, col passare del tempo, il titolare del permesso possa legittimamente confidare nella regolarità del proprio titolo e nell’impossibilità di un suo annullamento, soprattutto se ha già realizzato l’intervento autorizzato.

Anche la Regione può intervenire per annullare un permesso di costruire rilasciato dal Comune, ma solo entro 10 anni e se sussistono gravi violazioni delle norme urbanistiche. In ogni caso, è necessario che l’annullamento sia giustificato da un interesse pubblico concreto e attuale, che superi il semplice ripristino della legalità violata. Nel caso specifico esaminato, non sono stati riscontrati tali presupposti, e il Comune ha correttamente archiviato la richiesta di riesame presentata nove anni dopo il rilascio del permesso.