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Plusvalenza immobiliare, credito di imposta e Superbonus 110

Un fattore fondamentale per le detrazioni fiscali è la riqualificazione energetica, ma non solo.

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Un aspetto particolarmente interessante che riguarda il mondo delle detrazioni fiscali per interventi di riqualificazione energetica, è l’interesse a realizzare i lavori non solo per migliorare il benessere termico percepito all’interno della casa, ma anche per migliorarne la classe energetica ai fini di ottenere un prezzo di vendita più elevato. Interessante è quindi anche parlare del Superbonus 110 in termini di strumento utile alla futura vendita dell’appartamento in questione.

Superbonus salto classe
Credits: www.teknoring.com

Riguardo il Superbonus 110 si sa che è possibile portare i costi in detrazione, relativi alla riqualificazione energetica di casa, direttamente in dichiarazione dei redditi, cosa che è possibile fare in 5 anni (oppure 4 anni, ma solo se i lavori inizieranno il prossimo anno, ossia nel 2022).

  • Ma qualora decidessimo di vendere casa prima della scadenza di questo termine, cosa andrà a succedere al nostro credito di imposta?
  • Posso inoltre detrarre dalla plusvalenza i costi che ho sostenuto per i lavori per la riqualificazione?

Recupero dei costi da interventi di riqualificazione

Una prima valutazione da fare riguarda i costi da sostenere per gli interventi che consentono di garantire la riqualificazione energetica dell’edificio.

Questi ultimi possono essere recuperati con 3 possibili alternative:

  • in dichiarazione dei redditi;
  • con sconto in fattura;
  • con cessione del credito.

Di conseguenza possiamo valutare di recuperare i costi sostenuti direttamente dalla nostra dichiarazione dei redditi.

Supponiamo quindi che si decida di vendere l’immobile in questione: cosa succede a questo credito di imposta?

Per quanto riguarda tutte le tipologie di interventi che possono rientrare nell’ambito del Superbonus 110 si è stabilito che, in caso di vendita della casa, questi lavori rimangono in capo al nuovo acquirente.

Ma attenzione!

Questo dovrà essere comunque confermato in sede notarile, di conseguenza si dovrà comunicare se il venditore vorrà trasferire il credito di imposta al nuovo acquirente (facendo si che esso di fatto segua l’immobile), o se si preferirà che esso rimanga a chi vende l’immobile (quindi il cedente).

Per Italo Paccoi, dell’Agenzia CasaImmobiliare di Grosseto, questa valutazione “è senza dubbio necessario che venga fatta non in sede di rogito notarile, in quanto si tratta di un argomento particolarmente delicato, dove un eventuale discordanza di intenti può rischiare di far saltare la trattativa all’ultimo. La cosa migliore da fare è sempre quella di parlarne in sede di trattativa, e far si che si trovi un accordo prima di arrivare all’atto finale”.

Quest’ultimo aspetto è da non sottovalutare, in quanto il credito di imposta può anche avere un valore particolarmente cospicuo.

Questo può avere un suo peso all’interno di una trattativa di compravendita immobiliare.

Plusvalenza immobiliare

Un altro aspetto da considerare riguarda la possibile plusvalenza che può venirsi a creare in caso di rivendita dell’immobile, una volta che è stato riqualificato con interventi di ristrutturazione che possono rientrare nel novero del Superbonus 110.

Bisogna considerare che, qualora gli interventi siano eseguiti ad opera d’arte, c’è un elevata possibilità che si possa ottenere una plusvalenza, dettata dal fatto che la riqualificazione consente di ottenere un miglioramento complessivo dell’immobile, confermato anche con l’aumento di classe energetica.

Esempio pratico

Supponiamo, ad esempio, che vengano eseguiti dei lavori di riqualificazione trainanti su un intero condominio, con la quota di costi che viene ripartita tra i vari appartamenti. Poniamo il caso che un singolo appartamento abbia una quota di spettanza pari a 10.000 euro.

Supponiamo anche che nello stesso appartamento in esempio si sia deciso di eseguire dei lavori trainati, come ad esempio l’acquisto e posa di schermature solari, per un costo di 3.000 euro.

L’immobile, inoltre, è stato acquistato per un valore di 180.000 euro e può essere rivenduto a 200.000 euro.

Nel caso in cui l’immobile venga venduto prima dei 5 anni, cosa succede? I costi sostenuti per la riqualificazione energetica dell’immobile, possono essere detratti dalla eventuale plusvalenza?

Per rispondere introduciamo il concetto di “redditi diversi”.

Sono considerati come tali le plusvalenze realizzate dalla cessione di immobili acquistati o costruiti entro i 5 anni, senza considerare tra questi, tutti gli immobili acquisiti per successione e quelli che, nell’arco di acquisto e di vendita, sono stati utilizzati come prima casa dall’acquirente.

Detto questo l’Agenzia delle Entrate ha stabilito che anche i costi sostenuti per la riqualificazione (siano essi trainanti o trainati) possono essere dedotti dalla plusvalenza, anche se il soggetto in questione ha optato per la cessione del credito o lo sconto in fattura.

Di conseguenza, tornando all’immobile preso in esame, possiamo detrarre dai potenziali 20.000 euro di plusvalenza immobiliare tutti i costi che sono stati sostenuti per la riqualificazione, quindi 13.000 euro. La plusvalenza immobiliare tassata sarà, quindi, solo pari a 7.000 euro!

Conclusioni

Gli aspetti positivi di quanto detto fino ad ora sono innegabili:

  • non andiamo a perdere il nostro credito di imposta e volendo possiamo anche utilizzarlo in fase di trattativa
  • possiamo decidere di continuare a tenere il credito di imposta oppure fare in modo che venga passato automaticamente al nuovo acquirente
  • dalla plusvalenza immobiliare possiamo detrarre tutti i costi sostenuti per interventi di riqualificazione (sia trainanti che trainati)

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